Hoe bepaal je een kostprijsdekkende huur? Pim Sacré, taxateur bij het team vastgoedtaxaties weet daar inmiddels alles van. Pim startte vierjaar geleden bij Thorbecke als taxateur wonen en rondde in die periode zijn meester-gezeltraject voor taxateur bedrijfsmatig vastgoed met goed gevolg af. Sindsdien staat hij tevens ingeschreven in de kamer bedrijfsmatig van het NRVT. Hij vertelt je graag over zijn advies over de huur van een uniek pand in Noord-Holland; de oudste doorvaargroenteveiling van Nederland, Museum BroekerVeiling.
De BroekerVeiling is en cultuurhistorisch pand in Broek op Langedijk dat in 1887 in gebruik werd genomen als veilinghuis. Het pand zelf stamt uit 1912. Uniek is dat de goederen met boten door het pand voeren waarna deze bij de afslag geveild werden. De herinnering hieraan wordt al bijna 50 jaar levend gehouden in het museum dat nu in het pand gevestigd is. “Het is een prachtig pand dat specifiek voor het doel gebouwd is. Het staat op palen in het water waardoor de veilinggoederen per boot aangeboden konden worden. Het ligt op een groot perceel dat voornamelijk bestaat uit water", zegt Pim. Hij kijkt met veel plezier terug op deze bijzondere opdracht.
Het museum is na een half jaar intensieve renovatie heropend. Bij deze renovatie is het authentieke karakter van de veiling zorgvuldig versterkt. Tijdens mijn bezoek aan het museum bracht ik onder andere een bezoek aan de historische lighallen en het onlangs gerenoveerde afmijnlokaal. Wat vooral opviel, was de aandacht voor detail en het behoud van het historische karakter. Het is bijzonder om te zien dat een gebouw met zoveel historie en karakter nog steeds toegankelijk is voor bezoekers.
Pim kreeg een uitvraag van de gemeente voor de taxatie van de huur van een museum. “De huur diende herzien te worden en de gemeente wilde daarvoor een markthuur taxatie. Het pand is echter alleen geschikt als museum, er is geen markt voor.” Dat maakte de uitvraag ingewikkeld. Het was de vraag of de markthuur wel de meest geschikte huurwaarde voor het pand zou zijn.
Vanwege de initiële uitvraag betrok Pim direct een aantal bedrijfsmatig taxateurs bij de opdracht. De taxatie van een markthuur van een museum is immers geen dagelijkse praktijk. Pim besprak de casus met collega’s en kwam tot de conclusie dat een markthuur niet de beste oplossing was. Hij kreeg begeleiding van een collega die veel ervaring heeft met kostprijs dekkende huuradviezen. “Het is erg prettig om deel uit te maken van een team van taxateurs, er is altijd wel iemand met specifieke kennis die me verder kan helpen. Ook nu bleek dat het geval. Samen hebben we de casus besproken waardoor ik gemotiveerd kon kiezen welke methode van berekening het beste zou passen bij deze situatie.”
Hij ging met de gemeente in gesprek om te onderzoeken wat de gedachte achter de uitvraag was. “Toen kwam ik erachter dat een kostprijsdekkende huur in dit geval een veel betere oplossing zou zijn. Ik heb de gemeente geadviseerd om dit als uitgangspunt te nemen en hiervoor advies uit te brengen.” De gemeente bleek alle benodigde gegevens aan te kunnen leveren waardoor Pim aan de slag kon.
“Bij de bepaling van de kostprijsdekkende huur is het uitgangspunt dat de huurder de kosten van het pand betaalt met de huurpenningen. Soms zijn de kosten voor onderhoud dermate hoog dat dit niet reëel is. Daar houd ik in mijn advies rekening mee. Vanuit de gemeente heb ik inzicht gekregen in alle relevante kosten van nu, maar ook in de toekomst. Die heb ik contant gemaakt met een DCF-berekening waarbij ik uit beleidsstukken de informatie over de te hanteren disconteringsvoeten haalde.” Een ingewikkelde berekening waar Pim zijn hand niet meer voor omdraait: “We hebben onze rekenmodellen beschikbaar bij Thorbecke, daar kon ik zo mee aan de slag".
Voor Pim zijn dit soort bijzondere panden zijn motivatie om bedrijfsmatig taxateur te zijn. Word jij net als Pim enthousiast over mooie panden, unieke objecten en andere taxaties en wil jij je carrière voortzetten als taxateur bedrijfsmatig vastgoed? Neem dan contact met ons op!