Sinds januari 2022 hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om een opkoopbescherming in te voeren. Gemeenten kunnen wijken aanwijzen waar betaalbare koopwoningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd. Dit zou starters op de woningmarkt een sterkere positie moeten geven, omdat ze niet hoeven te concurreren met partijen die woningen willen opkopen voor verhuurdoeleinden. Daarnaast zou het de leefbaarheid in deze wijken moeten verbeteren. Veel verhuur in een wijk zou namelijk leiden tot een hogere mutatiegraad, wat de sociale binding in een wijk verslechtert. Verhuren van een woning die onder opkoopbescherming valt, is enkel mogelijk met een vergunning. Dit kan bijvoorbeeld als je van plan bent om een woning te verhuren aan een bloed- of aanverwant.
Waar je in het bestuursrecht verboden en vergunningen vindt, ligt handhaving er zelden ver vandaan. Gemeenten hebben de mogelijkheid om bij een overtreding een bestuurlijke boete op te leggen. Verschillende gemeenten hanteren hier verschillende stelsels voor. Zo bepaalt de gemeente Rotterdam het boetebedrag aan de hand van het aantal geconstateerde overtredingen, terwijl de gemeente Amsterdam onderscheid maakt tussen legaliseerbare en niet-legaliseerbare overtredingen. Wie in een van deze steden zonder een vergunning een woning verhuurt die onder de opkoopbescherming valt, riskeert een bestuurlijke boete van tot wel € 21.750,-.
Op het eerste gezicht lijkt dit een relatief simpele regeling. Ongewenst gedrag op de woningmarkt wordt aangemerkt als een overtreding. Als deze overtreding vervolgens wordt geconstateerd, wordt een bestuurlijke boete opgelegd als prikkel om dit te laten beëindigen. De praktijk lijkt echter een ander beeld te laten zien. Het handhavend optreden doet namelijk weinig om de daadwerkelijke doelstellingen van de opkoopbescherming te waarborgen. Het handhaven tegen overtreders heeft weinig effect op de positie van starters op de woningmarkt - de illegaal verhuurde woning is immers al verkocht. Tenzij de overtreder besluit om de woning zelf te betrekken, heeft het handhaven ook weinig effect op de leefbaarheid van de wijk.
Daarbij komt nog misschien wel het grootste struikelblok van allemaal: Waar gaan de huurders heen? De regelingen lijken niet tot nauwelijks te erkennen dat het beëindigen van de verhuur ook vergaande negatieve gevolgen heeft voor de huurder, die door het handhavend optreden tegen de verhuurder noodgedwongen zijn of haar woning zal moeten verlaten.
Hierbij komen we bij de crux van het probleem van de handhaving van opkoopbescherming. Als de gemeente op het punt staat om hierop te handhaven, zijn er namelijk alleen nog maar verliezers over. Dit wil niet zeggen dat handhaving nooit de juiste keuze is, maar het waarborgen van de doelstellingen van opkoopbescherming kan niet enkel via het handhavingsinstrument.
Gemeenten kunnen onderzoeken of ze naast de vergunningsgronden uit de wet nog aanvullende ontheffingsgronden kunnen instellen. Zo kunnen sommige woningen vanwege hun inrichting of slechte staat niet aantrekkelijk zijn voor starters, maar wel voor meer vermogende partijen met verhuurdoeleinden. Zo is bijvoorbeeld de keuze tussen langdurige leegstand of verhuur een afweging die zorgvuldig gemaakt moet kunnen worden.
Daarnaast geldt dat voorkomen beter is dan genezen. Gemeenten moeten zowel potentiële huurders als verhuurders zo goed informeren over de geldende regels. Overweeg ook om mogelijke overtredingen minnelijk af te handelen in plaats van direct op handhaving over te gaan.
Er zullen altijd bewuste overtreders zijn waarbij informeren en minnelijke trajecten weinig tot geen effect hebben. In deze gevallen zal handhaving dan alsnog noodzakelijk moeten zijn. Hierbij geldt als laatste aanbeveling dat als er gehandhaafd moet worden, dit zo snel mogelijk moet gebeuren. Des te later er wordt gehandhaafd, des te minder de handhaving de doelstellingen waarborgt.
Mark Trechsel
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |