Planschade: voorkeursrecht vormt geen belemmering voor passieve risicoaanvaarding

Publicatiedatum: 17 maart 2020 13:27
Op 19 februari 2020 oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in een zaak over planschade dat geleden planschade voor rekening van appellant diende te blijven omdat sprake was van passieve risicoaanvaarding. Senior Jurist Leonie Vos licht de uitspraak toe.

Wanneer is ook alweer sprake van passieve risicoaanvaarding?

Passieve risicoaanvaarding houdt kort samengevat in dat een eigenaar bij de eerste zichtbare voortekenen (voorzienbaarheid) van een voorgenomen nadelige planologische wijziging, concrete pogingen moet doen om de oude bouw- en gebruiksmogelijkheden op zijn eigen grond alsnog te realiseren. Doet een eigenaar dat niet, dan kan hem worden verweten dat hij door stil te zitten (passief) het risico van het vervallen van die mogelijkheden heeft aanvaard. Grondeigenaren voeren vaak allerlei redenen aan waarom niet van hen kon worden gevraagd dat zij in actie zouden komen. Dat was ook in onderhavige zaak het geval.

Wat was er in deze zaak aan de hand?

Appellante is eigenaar van twee percelen met bedrijfsgebouwen. De onroerende zaak was onder het oude planregime voor bedrijfsdoeleinden bestemd. Onder het nieuwe planregime hebben de gronden een uit te werken bestemming voor een woongebied met daarin een bouwverbod verkregen. Volgens appellante heeft dit tot een schade geleid in de vorm van vermindering van de waarde van de onroerende zaak. 

Het college heeft de aanvraag afgewezen, omdat aan appellante passieve risicoaanvaarding kon worden tegengeworpen. Appellante had volgens het college voldoende tijd gehad om de bestaande bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden te benutten, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. 

Appellante stelt dat zij niet het risico heeft aanvaard van wegbestemmen van het gebruik voor bedrijfsdoeleinden en het vervangen door een uit te werken woonbestemming (bestemming zonder bouwtitel). Uit het beleidsvoornemen volgt volgens appellante niet dat een uit te werken bestemming hoefde te worden verwacht. Daarnaast worden door appellante feiten en omstandigheden aangevoerd waarom zij geen concrete poging kon doen om haar verloren bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden veilig te kunnen stellen. En, dat van verwijtbaar stilzitten dan ook geen sprake is.  Volgens appellante vestigde de gemeente een voorkeursrecht op de gronden. Zo’n voorkeursrecht heeft tot gevolg dat het terrein niet meteen mag worden verkocht aan een derde partij, maar eerst moet worden aangeboden aan de gemeente. Dit zou de financiering van de bouw – waarmee een bedrag van acht miljoen was gemoeid – volgens de grondeigenaar onmogelijk maken. Het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen op een locatie, waarvoor de gemeente nieuwe plannen maakt en waarvoor zij volgens het gevestigde voorkeursrecht een actieve grondpolitiek hanteert, is niet met vreemd vermogen te financieren. En met eigen vermogen doet een belegger of ontwikkelaar dat volgens appellante evenmin. De nieuwbouw zou bovendien niet op zinvolle wijze zijn te exploiteren. Voor een zo onzekere locatie zijn volgens appellante namelijk geen langjarige huurders te vinden. Als appellante het schadeveroorzakende besluit al had kunnen voorzien, geldt nog steeds dat haar, door de destijds nog zo actieve opstelling van de gemeente, de kans is ontnomen te handelen ter voorkoming van de schade. Die opstelling van de gemeente maakte een alternatieve langetermijninvestering op de percelen dan ook onmogelijk.

Uitspraak

De Afdeling stelt vast dat niet in geschil is dat het wegbestemmen van het gebruik voor bedrijfsdoeleinden van de percelen vanaf april 2003 voor appellante voorzienbaar was. En dat zij, in de daaropvolgende periode, tot de terinzagelegging van het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan in november 2009 geen concrete poging heeft ondernemen om de, destijds nog, bestaande planologische mogelijkheden alsnog te benutten. 

Of voor appellante tevens voorzienbaar was dat de percelen een uit te werken bestemming zouden krijgen en zij het risico van een uit te werken bestemming passief heeft aanvaard, is in deze procedure ook niet relevant. Want een uit te werken bestemming is geen grond voor een tegemoetkoming in planschade zolang er geen uitwerkingsplan is vastgesteld en in werking is getreden. In deze zaak was uitsluitend van belang of appellante het risico van het wegbestemmen van het gebruik voor bedrijfsdoeleinden passief heeft aanvaard. Ondanks dat er een voorkeursrecht op de gronden was gevestigd.

Volgens de Afdeling heeft appellante niet aannemelijk gemaakt dat zij geen reële gelegenheid had om de oude planologische mogelijkheden nog tijdig te benutten. Dat op de percelen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten een voorkeursrecht was gevestigd, stond op zichzelf niet in de weg aan de ontwikkeling, bouw en verhuur van bedrijfsopstallen. Dat de ontwikkeling en bouw van die bedrijfsopstallen een forse investering zouden vergen, was evenmin een reden om stil te zitten. Die investering zou immers altijd nodig zijn geweest. Niet valt in te zien dat appellante die investering niet had kunnen terugverdienen. Daarbij is van belang dat ook de aard van de bedrijvigheid waarop appellante zich wilde richten (kleine bedrijfsunits, bedoeld voor betrekkelijk lichte bedrijvigheid, dus in de lagere milieucategorieën) ervoor zou zorgen dat deze niet snel door mogelijk toekomstige woningbouw in de omgeving belemmerd zou worden. Bovendien zou de gemeente bij haar verdere planontwikkeling voor woningbouw juist rekening moeten houden met de eenmaal aanwezige bedrijfsfuncties. Van een onzekere locatie, waarvoor geen langjarige huurders te vinden zouden zijn, was dus volgens de Afdeling geen sprake.

Verdere toelichting

Vanaf het moment van de peildatum voor voorzienbaarheid (het moment waarop het concrete beleidsvoornemen openbaar is gemaakt) kan van een redelijk denkende en handelende eigenaar worden verlangd dat hij concrete pogingen doet tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Onder een concrete poging wordt verstaan: het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan. Van een concrete poging is echter geen sprake als de bouwaanvraag niet tot vergunningverlening kan leiden, omdat daarvoor een aanhoudingsplicht geldt. Als er bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit gold.  In de onderhavige uitspraak oordeelt de Afdeling dat ook het vestigen van een voorkeursrecht (krachtens de Wvg) op de gronden van een eigenaar niet in de weg hoeft te staan voor het tegenwerpen van passieve risicoaanvaarding (verwijtbaar stilzitten). Hiermee houdt de Afdeling haar vaste lijn vast in het planschaderecht. Wie zijn bouw -en gebruiksmogelijkheden niet tijdig benut en dat wel kon, geeft zijn recht daarop prijs. Ook als daar een voorkeursrecht op is gevestigd.

>> Bekijk hier de volledige uitspraak

 

 

Contact

Telefoon: 088-8883000

E-mail: info@thorbecke.nl

 

 

 

Volg ons via

 

 

 

Terug naar

Missie van Thorbecke

Door daadkracht én in samenwerking
publieke organisaties verder brengen

 

 

Thorbecke Nieuwsbrief

 

Contact

088-8883000
info@thorbecke.nl