Planschade: Kiezen voor zekerheid

Publicatiedatum: 24 maart 2021 10:04
Planschade is schade die is ontstaan door een planologische wijziging. Voorbeelden hiervan zijn het wijzigen van een bestaand bestemmingsplan, of het invoeren van een nieuw bestemmingsplan op een bepaalde plek. Op grond van het gewijzigde of nieuwe bestemmingsplan mogen bijvoorbeeld ineens nieuwe bouwwerken gebouwd worden die eerst niet toegestaan waren. Dit kan leiden tot waardevermindering van de woning als gevolg van bijvoorbeeld het verlies aan uitzicht en aantasting van de privacy. Deze waardevermindering van de woning, wordt dan ook wel planschade genoemd. Jurist Erland Dohmen vertelt ons meer aan de hand van een rechterlijke uitspraak in een planschadezaak.

Vaststellen van planschade

Het vaststellen van de planschade gebeurt door een vergelijking te maken van de maximale bouwmogelijkheden onder het oude planologische regime (bijvoorbeeld het oude bestemmingsplan) en de maximale bouwmogelijkheden onder het nieuwe planologische regime (bijvoorbeeld het nieuwe bestemmingsplan). Het nieuwe planologische regime wordt ook wel aangeduid als ‘het schadeveroorzakende besluit’, omdat door de komst van dit regime de planschade is ontstaan.

Het voorgaande klinkt simpel genoeg, maar er kunnen toch allerlei moeilijkheden ontstaan. Vaak ontstaan conflicten over de vraag van welk planologische regime moet worden uitgegaan bij het maken van de planologische vergelijking. Dit is ook het geval bij de onderhavige zaak, die in februari 2021 is voorgekomen bij de Raad van State, de hoogste bestuursrechter.

De casus

Bij besluit van 12 oktober 2004 heeft de gemeente Heerlen vrijstelling verleend van het bestemmingsplan “Bedrijfsterrein De Koumen 1978”. Door deze vrijstelling kunnen twaalf bouwkavels aan de Burgemeester Slanghenstraat gerealiseerd worden. Op grond van deze vrijstelling is een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van één woning (en bijbehorende uitweg), die op 23 september 2015 in werking is getreden. De hamvraag is nu: Welk regime geldt nu als ‘nieuw regime’? De vrijstelling die de mogelijkheid geeft voor burgers om een vergunning aan te vragen, of de toegekende bouwvergunning zelf?

Appellant woont sinds 1988 tegenover voornoemde locatie en heeft op 10 juli 2017 een aanvraag tot planschade ingediend bij de gemeente. Volgens appellant is de vrijstelling d.d. 12 oktober 2004 het schadeveroorzakende besluit die het mogelijk heeft gemaakt om twaalf woningen te realiseren in een gebied dat voorheen in de Ecologische Hoofdstructuur was gelegen en een natuurbestemming had. Volgens appellant heeft dit geleid tot een aanzienlijke intensivering van het gebruik van dat gebied, een verslechtering van zijn uitzicht, een aantasting van zijn privacy en een vermindering van zijn woongenot.

Naar aanleiding van de aanvraag heeft de gemeente advies ingewonnen met betrekking tot de planschade. Uit dit advies kwam echter naar voren dat moest worden uitgegaan van de bouwvergunning d.d. 23 september 2015, betrekking hebbend op de bouw van één woning, en dat er daarom  geen sprake was van noemenswaardige schade. Op basis van dit advies heeft de gemeente de aanvraag om planschade afgewezen en in bezwaar de afwijzing gehandhaafd.

Appellant ging in beroep tegen deze beslissing van de gemeente. De rechtbank sloot zich, met betrekking tot het schadeveroorzakende besluit, echter aan bij de conclusie van het advies van de gemeente.

In hoger beroep bij de Raad van State betoogde appellant dat de vrijstelling d.d. 12 oktober 2004 en de bouwvergunning d.d. 23 september 2015 niet los van elkaar gezien kunnen worden. Daarom moet van de oudste datum worden uitgegaan, dus 12 oktober 2004. Tevens voerde appellant aan dat indien van de bouwvergunning d.d. 23 september 2015 zou worden uitgegaan, de gemeente en de projectontwikkelaar die uitspraak konden misbruiken om geen planschade te hoeven betalen. De redenatie van appellant was dat er telkens één woning gebouwd zou kunnen worden. Naar aanleiding daarvan zou appellant planschade aanvragen, maar weer bot vangen omdat de planschade nihil zou zijn, het ging immers (wederom) om slechts één woning. Op deze manier zouden, na verloop van tijd, alle twaalf de bouwkavels kunnen worden volgebouwd, zonder dat er ooit planschade hoefde te worden betaald. Deze tactiek wordt ook wel aangeduid als ‘salamitactiek’.

Rechtsopvatting van de Raad van State

De Raad van State ging hier echter niet in mee. De vrijstelling d.d. 12 oktober 2004 geeft alleen de mogelijkheid voor het verlenen van bouwvergunningen. Of deze bouwvergunningen daadwerkelijk worden aangevraagd en verleend, is echter een onzekere gebeurtenis die in de toekomst ligt. Volgens de wet kunnen onzekere gebeurtenissen in de toekomst, nooit een grond zijn voor de vergoeding van planschade. De verlening van de bouwvergunning d.d. 23 september 2015 is echter een zekere gebeurtenis, op grond waarvan appellant planschade kan aanvragen.

Met betrekking tot zijn tweede argument, de vermeende salamitactiek, die de projectontwikkelaar en gemeente zouden toepassen, overwoog de Raad dat de vaststelling van planschade bepaald wordt door een vergelijking te maken tussen het nieuwe regime en het direct daaraan voorafgaande regime.

Op deze regel wordt echter een uitzondering gemaakt, ingeval de elkaar opvolgende planologische maatregelen zo nauw met elkaar verweven zijn, dat de voor- en nadelen die uit deze maatregelen voortvloeien moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel.

>> Lees hier de volledige uitspraak

 

 

Contact

Telefoon: 088-8883000

E-mail: info@thorbecke.nl

 

 

Volg ons via

 

 

 

Terug naar

Missie van Thorbecke

Door daadkracht én in samenwerking
publieke organisaties verder brengen

 

 

Thorbecke Nieuwsbrief

 

Contact

088-8883000
info@thorbecke.nl