Steeds vaker ligt de onderbouwing van de kapitalisatiefactor onder vuur. Het valt op dat bezwaarmakers verzoeken om specifiekere onderbouwing van kengetallen. Wanneer is er voldoende onderzoek gedaan? Is een verwijzing naar de Taxatiewijzer voldoende?
Vaststellen kapitalisatiefactor door taxateur met lokale kennis
Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor is het wenselijk dat dit wordt gedaan door een taxateur met voldoende lokale kennis. Iemand die een vergelijking maakt op basis van geanalyseerde en bruikbaar bevonden transactiecijfers. Controle op welke objecten leegstand ervaren, welke winkelstraten goed lopen en regelmatig contact met lokale makelaars is hierbij noodzakelijk. In de praktijk zijn deze gegevens echter niet altijd voor handen, waardoor een bottom-up berekening uitkomst kan bieden om de kapitalisatiefactor aannemelijk te maken. Het valt op dat steeds meer bezwaarmakers de herkomst van de getallen in de bottom-up berekening in twijfel trekken en stellen dat verwijzing naar de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing is.
Maar wat wordt hier over gezegd in de Rechtspraak?
Uit de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2022:7918 is af te leiden dat je als taxateur zonder gedegen onderbouwingen toch de waarde aannemelijk kunt maken. In dit geval had de taxateur bewezen om voldoende lokale kennis te hebben, in tegenstelling tot het NCNP bureau. De rechter heeft hier voldoende waarde aan gehecht en vond de toelichting van de taxateur voldoende aannemelijk. Het NCNP bureau stelde de taxatiewijzer ter discussie en gaf aan dat deze niet bruikbaar was om het leegstandsrisico en het opslagrisico mee te onderbouwen. De rechter vond de taxatiewijzer wel bruikbaar als indicatief middel en hechtte samen met de plaatselijke kennis van de taxateur voldoende waarde aan de taxatie van de gemeente.
Verwijzen naar Taxatiewijzer ter onderbouwing
Verwijzen naar de Taxatiewijzer kan dus volstaan als onderbouwing, mits deze is voorzien van een gedegen toelichting. Hierbij is het aan te raden om de lokale kennis van de behandelend taxateur te benadrukken. Tevens is vermelden op welke manier de taxateur met de bandbreedtes is omgegaan een absolute must. Als verdere onderbouwing kan gedacht worden aan het jaarlijks uitvoeren van een leegstandsanalyse op het CNW bestand. Hier kan dan ook naar verwezen worden ten tijde van de bezwaarafhandeling.
Het komt regelmatig voor dat NCNP bureaus de gegevens in de taxatiewijzer ter discussie stellen voor de restwaarde van incourante objecten. Regelmatig stellen NCNP bureaus in bezwaar en beroep dat de restwaarde niet hoger kan zijn dan een bepaald percentage zonder bijzondere aanvullende motivatie. Wij krijgen regelmatig de vraag hoe om te gaan met deze grief.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft in 2020 een uitspraak gedaan over de bewijslast van de taxatiewijzers. Zij heeft hier geoordeeld dat degene die wil afwijken van de taxatiewijzer, dat aannemelijk moet maken.
Wanneer taxateurs in een bezwaar de grief tegenkomen waarin men wil afwijken van de taxatiewijzers, dan is het relevant om hier rekening mee te houden.
De hoge Raad oordeelde in het bewuste arrest (ECLI:NL:HR:2020:1671) dat degene die wil afwijken van de taxatiewijzers de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting die aannemelijk moet maken. Hier is in deze zaak niet aan voldaan. Daar er geen gegronde reden bekend is om af te wijken van de taxatiewijzers, wordt er in deze niet afgeweken van de taxatiewijzer, zo luidt de conclusie van de rechter.
In de bezwaarfase kan verwezen naar de bovenstaande uitspraak. Daarbij is het aan te raden om aan te geven dat de bezwaarmaker in het bezwaar heeft aangegeven andere kengetallen te hanteren dan de taxatiewijzer aangeeft en dat de bezwaarmaker dit niet aannemelijk heeft gemaakt middels een onderbouwing van de door de bezwaarmaker gehanteerde kengetallen.
Let op…
Als u van plan bent dit in de uitspraak op te nemen is het verstandig om tijdens de hoorzitting al om een toelichting te vragen. Dan is de bezwaarmaker direct op dat moment al in de gelegenheid gesteld om de waarde te onderbouwen. Als men daar op dat moment geen gebruik van maakt en men gaat in beroep en er komt alsnog aanvullende informatie, dan kunt u bij de rechter aangeven dat u reeds om deze informatie hebt verzocht in de bezwaarfase. Mocht de rechter de waarde verlagen dan is de uitvoeringsorganisatie op dit punt geen onrechtmatigheid te verwijten, waardoor er geen proceskostenvergoeding is verschuldigd.
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |