In Didam werd gezocht naar een nieuwe bestemming van het voormalige gemeentehuis van de gemeente Montferland. De gemeente besloot het pand een-op-een te verkopen aan een ontwikkelaar die in het pand een COOP supermarkt en appartementen wilde realiseren. Deze ontwikkelaar was niet de enige geïnteresseerde, ook de franchisenemer van de lokale Albert Heijn wilde de locatie ontwikkelen. De gemeente passeerde deze franchisenemer en dat was ten onrechte volgens de Hoge Raad. De gemeente had iedereen, op basis van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, een gelijke kans moeten geven.
Na het arrest zijn er, volgens een recent artikel in het Financieel Dagblad1, al dertig rechtszaken gevoerd waarin de spanning tussen de theorie en de praktijk nader verkend is. Er speelden ten tijde van het arrest natuurlijk al veel lopende afspraken tussen gemeenten en gegadigden op basis van een een-op-een verkoop. In deze zaken beriepen gemeenten zich op het vertrouwensbeginsel waarbij ze beargumenteerden dat een overheid eerder gemaakte afspraken ook na dient te komen. Als het echter overduidelijk was dat er in beginsel al meer geïnteresseerde partijen waren, dan blijkt dit argument niet altijd te gelden, het gelijkheidsbeginsel kan het dan van het vertrouwensbeginsel winnen. Hierbij geldt dat het vertrouwensbeginsel niet zondermeer ingeroepen kan worden als de eisen en specifieke criteria aan de transactie leiden tot één serieuze gegadigde. Rechtbanken behandelen deze zaken geval voor geval en de hieruit voortvloeiende jurisprudentie schept inzicht in hoe we in de praktijk om moeten gaan met het Didam-arrest.
Twee weken geleden publiceerde het ministerie van Binnenlandse Zaken een handreiking die de gemeenten moet ondersteunen bij de toepassing van het Didam-arrest in de huidige praktijk. Ondanks dat deze handreiking verschillende mogelijke uitzonderingsgronden benoemt, zal de praktijk uitwijzen dat er meer jurisprudentie nodig is om het beleid vorm te geven. In ieder geval is er nu sprake van een bodemprocedure over de supermarkt in Didam waarin deze zaak opnieuw inhoudelijk behandeld wordt. Wellicht wordt in het daarop volgende arrest een nadere uitwerking gegeven van deze casus. Een consequentie van het volgen van een bodemprocedure kan daarbij zijn dat de rechter ten opzichte van het kort geding anders beslist.
Wanneer er meerdere gegadigden zijn voor een onroerend goed transactie van de gemeente kan een taxatie hiervan helpen bij de objectieve toetsing. Er is dan immers duidelijk wat de marktwaarde van de onroerende zaak is waardoor voorkomen wordt dat er een schijn van belangenverstrengeling ontstaat. We zien daarom het laatste jaar het aantal taxatievragen toenemen.
Meer weten of een taxatierapport nodig? Onze specialistische taxateurs adviseren u graag!
1Financieel Dagblad, 14 november 2022, Arend Clahsen