Waardering incourant voor 2021

Door: Theo van der Vinne, senior WOZ- taxateur

Publicatiedatum: 25 augustus 2020 09:59
De Hoge Raad heeft op 31-1-2020 een uitspraak gedaan over de verlenging van de levensduur van incourante objecten (ECLI:NL:HR:2020:169). Hierin heeft de Hoge Raad beslist dat, wanneer een pand aan het einde van zijn levensduur is en er sprake is van voortgezet gebruik, de restwaarde van het pand is bereikt. Het automatisch verlengen van de levensduur zoals we dat gewend waren met 10 jaren op de ruwbouw, 5 jaren op de afbouw en 5 jaren op de installaties kan dus vanaf 31-1-2020 niet meer.

Verlenging levensduur

Er kan dus alleen nog maar sprake zijn van levensduurverlenging wanneer er een aanwijsbare reden voor is. Denk hierbij aan renovatie en andere verbouwingen. Bij veel oudere incourante objecten waarvan geen renovatie bekend is, zal de waarde dus fors gaan dalen. Dat kan wel een daling tot 20-30% zijn, afhankelijk van het archetype van het object. Ter illustratie: een basisschool uit 1979 met een herbouwwaarde van 2 miljoen zou een WOZ-waarde van € 416.000,- hebben, rekening houdend met levensduurverlenging en een WOZ-waarde van € 327.000,- zonder levensduurverlenging. Dat is een verschil van 22%. 

Restwaarde

In de afgelopen jaren zijn er regelmatig vraagtekens geplaatst bij de restwaarden die zijn genoemd in de taxatiewijzers. Verschillende gerechtshoven hebben zich hierover gebogen en hebben uitspraak gedaan (ECLI:NL:GHARL:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824). Het oordeel van de rechter was steeds dat de restwaarde in de taxatiewijzer niet wordt onderbouwd. Hierdoor is de rechter van mening dat de restwaarde in de taxatiewijzer niet aannemelijk is gemaakt.  In al deze zaken heeft de rechter in goede justitie de restwaarde verlaagd. Er is dus geen leidraad wat dan wel de juiste restwaarde is. Dit moet worden afgeleid aan de hand van marktcijfers die helaas erg schaars zijn. 

Forse waardedaling

Door het verlengen van de levensduur uitsluitend toe te passen wanneer daar een reden voor is, en kritisch te gaan kijken naar de restwaarde, zal in veel gevallen de waarde van het incourante onroerend goed voor het komende belastingjaar zeer fors dalen. 

Herbouwwaarde

Door kritisch te kijken naar de herbouwwaarde, zijn er gevallen te ontdekken waar de  herbouwwaarde wel eens lager getaxeerd is dan reëel. In deze gevallen kun je de herbouwwaarde aanpassen, zodat de waardedaling iets kleiner wordt. Dat betekent wel dat je individueel naar de taxatie moet gaan kijken. Hoe ziet het gebouw er uit, welke herbouwwaarde is toegepast en wat zegt de taxatiewijzer hierover?

Renovatie

Als een pand wordt gerenoveerd, dan heeft dit meestal tot gevolg dat de levensduur van een pand wordt verlengd. Om dus toch de levensduur verlenging te kunnen behouden in de nieuwe taxatie, kun je een inventarisatie starten omtrent renovaties. Stuur een mailing met een vragenlijst naar de eigenaren van incourant onroerend goed om te ontdekken waar redelijk recent is gerenoveerd. Bij onduidelijkheden kun je nog telefonisch informatie inwinnen. 

Grondwaarde

Dit is vaak bij het incourant onroerend goed een sluitpost geweest. Wellicht loont het om eens kritisch te kijken naar de grondwaarde, toets het aan het gronduitgiftebeleid en aan de grondnota. Op deze manier heb je wellicht weer een reden om de waardedaling te verkleinen. 

Visie Waarderingskamer

Al deze acties zorgen ervoor dat de komende herwaardering meer tijd dan gebruikelijk zal kosten. Normaal werden de taxaties door TIOX gehaald en was er met één druk op de knop een nieuwe waarde. Die dan weer in lijn lag met de oude waarde. De komende ronde zal elke taxatie vanuit TIOX kritisch moeten worden bekeken. En dat kost tijd. Tijd die volgens de Waarderingskamer elk jaar zou moeten worden besteed aan de taxatie van een incourant object. Het waarderen van incourant mag niet simpelweg een druk op de knop zijn. Bij elke herwaardering moeten de Functionele Afschrijving (FA) en de Technische Afschrijving (TA) opnieuw worden bekeken. De Waarderingskamer gaat dan ook dit jaar naast de toepassing van TIOX en het beoordelen  van de FA ook kritisch kijken naar de TA. Deze nieuwe jurisprudentie bevestigt het standpunt van de Waarderingskamer dat bij het taxeren van incourante objecten een taxateur noodzakelijk is.










Theo van der Vinne



Contact

Telefoon: 088-8883000

E-mail: info@thorbecke.nl




Volg ons via




Terug naar

Missie van Thorbecke

Door daadkracht én in samenwerking

publieke organisaties verder brengen



Thorbecke Nieuwsbrief


Contact

088-8883000
info@thorbecke.nl